Acquisto casa, torna l'Iva anche per gli immobili seminuovi. Tutte le tasse sulla compravendita

Sul fisco per la casa, il decreto sviluppo dà con una mano e prende con l'altra. Il provvedimento varato pochi giorni fa ha aumentato dal 36 al 50% la detrazione sulle ristrutturazioni ma ha ripristinato l'Iva per chi acquista l'immobile direttamente dal costruttore anche dopo 5 anni dalla fine dei lavori. Una norma a vantaggio delle imprese edili, ma un notevole costo in più per l'acquirente.

Cosa cambia per chi compra casa

Chi acquista un immobile a scopo abitativo direttamente dall'impresa entro 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione (o di recupero edilizio) paga l'Iva:
• al 4% se si tratta di abitazione principale ("prima casa"),
• al 10% negli altri casi.

Ma fino a ieri, se l'immobile veniva venduto oltre i 5 anni dalla fine dei lavori, la compravendita era esente da Iva. In altre parole, chi comprava un immobile semi-nuovo (con più di 5 anni ma mai abitato) direttamente dall'impresa risparmiava il 4 o il 10% sul prezzo di vendita, come se lo avesse acquistato da un privato.

Questa disciplina però andava a svantaggio delle imprese di costruzione che, non incassando l'Iva dall'acquirente, non potevano nemmeno detrarre quella pagata per la realizzazione dell’opera (sull'acquisto di materiali e servizi) e quindi erano costretti a restituirla per gli immobili invenduti dopo 5 anni (circa il 6%, per un totale di circa 4.200 alloggi).

Con il decreto sviluppo, il governo - su pressione dell'Associazione nazionale dei costruttori edili (Ance) - ha deciso di ripristinare l'Iva sulle compravendita degli immobili nuovi e invenduti anche dopo i 5 anni. Questo consente alle imprese edili di recuperare l'Iva pagata liberando così risorse finanziarie da reinvestire nell'attività produttiva. Un altro (ipotetico) aiuto al rilancio del settore.

La stangata sull'acquisto

Un'altra (sicura) stangata, però, sul mercato delle compravendite immobiliari già messo in ginocchio dalla crisi dei mutui e dall'Imu. Su un valore medio di 200mila euro di un appartamento acquistato direttamente dal costruttore si pagherà dagli 8 ai 20mila euro in più.

Ecco un quadro riepilogativo di tutte le imposte che gravano sull'acquisto di un'immobile.

	Prima casa	Altra abitazione
Imposta  di  registro	• da privato: 3% del valore catastale    (1)  • da impresa: € 168 (importo fisso)	• da privato: 7% del valore catastale    (1)  • da impresa: € 168
Imposta  ipotecaria	• da privato: € 168  • da impresa: € 168	• da privato: 2% del valore catastale  • da impresa: € 168
Imposta  catastale	• da privato: € 168  • da impresa: € 168	• da privato: 1% del valore catastale  • da impresa: € 168
Iva	• da privato: non dovuta  • da impresa: 4% del prezzo di vendita    (1)	• da privato: non dovuta  • da impresa: 10% del prezzo di vendita    (1) (2)
Parcella  del notaio	riduzione del 30%	nessuna riduzione

(1) Il valore catastale è quasi sempre inferiore (anche di molto) al prezzo di vendita. In caso di acquisto da privati (senza Iva) quest'ultimo dev'essere indicato nel rogito ma non ha rilevanza fiscale.
(2) Se si tratta di abitazione di lusso l'aliquota Iva è quella ordinaria, ora del 21%.

Per ottenere le agevolazioni sulla prima casa è necessario:
• essere residenti nello stesso comune dell'immobile acquistato o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto;
• non essere proprietari di altri immobili nello stesso comune,
• non avere già usufruito delle agevolazioni "prima casa" per qualsiasi altro immobile su tutto il territorio nazionale. (A.D.M.)