Condominio, arriva la riforma. Nuove regole per assemblee, ripartizione spese, riscaldamento

Nuove regole per la vita in condominio. Dopo quasi due anni di attesa sta per essere varata la riforma del diritto condominiale. Un mondo ad alta conflittualità, come molti sanno, dove le regole generali devono fare i conti con una casistica di situazioni pressoché infinita. Ora la Camera sta per approvare quello che con tutta probabilità sarà il testo definitivo del provvedimento e che andrà a incidere sulla vita quotidiana di 30 milioni di italiani che vivono in stabili condominiali.

Le novità riguarderanno le assemblee e i quorum per le delibere, il mandato all'amministratore, il condominio sul web e regole di gestione finanziaria più trasparenti. Ma anche la tutela degli animali, la possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato o le parabole tv.

ASSEMBLEA. Per facilitare le decisioni si abbassano i quorum, cioè i numeri necessari per la validità dell'assemblea e delle sue delibere:
• per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Il quorum è ulteriormente ridotto per le delibere che riguardano la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, l'abbattimento di barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati.

Un'altra novità è il divieto di convocare l'assemblea nei giorni delle festività religiose per tutte le religioni che hanno firmato un protocollo d’intesa con lo Stato. Una norma necessaria nei condomini sempre più multietnici.

DELEGHE. Viene in contemporanea limitato l’(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.

AMMINISTRATORE. Tra le novità si sono gli obblighi di trasparenza sui suoi dati professionali e sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze), la polizza di responsabilità professionale, il mandato biennale, il divieto di compensi per lavori straordinari, l'ampliamento dei motivi di revoca.

RISCALDAMENTO. Il singolo condomino potrà staccarsi dall’impianto centralizzato se:
• il suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici all’impianto condominiale che non vengono risolti nel corso di una stagione;
• il distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti.
Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.

SCALE E ASCENSORE. Sono equiparati nel criterio di ripartizione delle spese.

ANTENNE. Viene riconosciuto il diritto del singolo condomino all'installazione dell'impianto di ricezione radiotelevisiva individuale.

ANIMALI. Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.

SANZIONI. Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 100 fino a 1.000 euro in caso di recidiva. Il soggetto moroso con il pagamento delle spese condominiali per oltre 6 mesi perde il diritto di voto in assemblea.

CONTROVERSIE. Per alleggerire i tribunali civili invasi dalle cause condominiali si prevede una nuova forma di mediazione obbligatoria che dev'essere avviata con una convocazione preventiva di almeno 20 giorni e deve concludersi entro un termine massimo di 4 mesi.

CONDOMINIO ONLINE. Infine la riforma autorizza (ma prima non era vietato) l'apertura di siti internet condominiali con pubblicazione di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili.